Estimation en valeur vénale d’un bien immobilier

Estimation en valeur vénale Estimation d'un bien immobilier

Réaliser une estimation immobilière en valeur vénale correspond à déterminer la valeur à laquelle un bien immobilier est vendable.

Raisons de l' estimation

Plusieurs raisons peuvent inciter à estimer la valeur vénale d’un bien immobilier :

  • pour un divorce ,
  • lors d'une succession ,
  • pour préparer une mutation (transaction) ,
  • financer ou refinancer un immeuble ,
  • réaliser les actes de gestion  (assurance de l’immeuble en valeur à neuf, faire le point du prix de ses propres biens dans le cadre d’une saine gestion, déterminer le prix auquel on va louer l’immeuble),
  • payer ses impôts  ou vérifier leur bien fondé (droits de mutation, taxe foncière sur les propriétés bâties),
  • déclarer annuellement la valeur d’un portefeuille immobilier inscrit en Bourse,
  • défendre ses droits en justice .

Les principales méthodes de calcul

Quelle méthode est à même d’estimer, c’est-à-dire de «déterminer» efficacement et de maniére utile la valeur d’un actif immobilier ?

Une estimation immobilière  peut se faire suivant trois méthodes :

  1. La comparaison des prix pratiqués sur le marché pour des biens similaires .
  2. L’actualisation des gains futurs pouvant être généré avec l'actif immobilier.
  3. L'estimation du tarif de remplacement déprécié de l'actif immobilier . Cette approche convient en particulier aux immeubles à usage unique ou hors-marché (écoles, musées, usines…).

Compliquée, l'opération est généralement confiée à un professionnel en valeur vénale qui va prendre en compte certaines données et utiliser quatre grandes méthodologies qui sont des applications des trois approches précédentes.