Diagnostic Technique Global des copropriétés

Le diagnostic technique Global avant mise en copropriété d’immeuble de plus de 10 ans.

Diagnostic Technique SRU avant mise en copropriétéLe DTG permet d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et d’envisager d’éventuels travaux mis en œuvre dans le cadre d’un plan pluriannuel de travaux.

Immeubles concernés

Le DTG doit être réalisé dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation :

  • de plus de 10 ans et qui font l’objet d’une mise en copropriété (création de la copropriété),
  • ou qui font l’objet d’une procédure pour insalubrité et pour lesquelles l’administration demande au syndic de le lui produire.

Réalisation du Diagnostic Technique Global

La réalisation du DTG est confiée à un tiers qui peut être une personne morale (ou groupement) ou personne physique disposant de compétences et diplômes fixés réglementairement.

Pour réaliser le diagnostic technique global mentionné au même article, ce tiers doit justifier que des employés, des membres du groupement ou lui-même s’il s’agit d’une personne physique possèdent les compétences requises sur :

  • «-les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu’en second œuvre ;
  • «-les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;
  • «-les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;
  • «-la thermique des bâtiments et les possibilités d’amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ;
  • «-la terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l’ensemble des corps d’état, en rapport avec l’ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ;
  • «-les textes législatifs et réglementaires traitant de l’habitat et de la construction, en particulier les normes de sécurité et d’accessibilité, règlement sanitaire départemental, ainsi que les notions juridiques de la copropriété et les relations légales ou contractuelles entre le syndicat des copropriétaires et les prestataires d’entretien des équipements communs ;
  • «-la gestion financière des copropriétés permettant d’analyser les contrats d’entretien et d’estimer la capacité d’investissement du syndicat et des copropriétaires ;
  • «-les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

Il doit également, pour des employés, des membres du groupement ou lui-même s’il s’agit d’une personne physique, leur présenter la copie d’un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l’enseignement postsecondaire d’une durée minimale de trois ans ou d’une durée équivalente à temps partiel dans le domaine des techniques du bâtiment, dispensée dans une université ou un établissement d’enseignement supérieur ou dans un autre établissement de niveau équivalent, ce diplôme ayant été délivré par une autorité compétente d’un Etat de l’Union européenne ou partie à l’accord sur l’Espace économique européen, ou la copie d’un titre professionnel, ou l’attestation d’inscription au tableau d’un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l’immobilier, ou d’une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent.

À savoir :

la décision d’engager un DTG, ainsi que les conditions de sa réalisation, doivent être prises en assemblée générale par un vote à la majorité simple.

Contenu du Diagnostic Technique Global

Le diagnostic technique global (DTG) comporte :

  • une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs,
  • un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard de ses obligations légales et réglementaires,
  • une analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble (état de l’immeuble),
  • un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble ou un audit énergétique,
  • une évaluation sommaire du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble (notamment sur les 10 prochaines années).

Le contenu du DTG doit être présenté à la 1re assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation.

À quoi sert le fonds de travaux mis en place dans les copropriétés ?

Le décret n°2016-1914 et l’arrêté du 27 décembre 2016 apportent des précisions sur les sommes exigibles chargées d’alimenter le fonds de travaux.

Depuis le 1er janvier 2017, certaines copropriétés doivent mettre en place un fonds de travaux.

Ce fonds de travaux vise à anticiper le financement des travaux à faire sur la copropriété.

Il est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires. Cette cotisation est payée de la même façon que les provisions du budget prévisionnel. Les sommes versées doivent être supérieures ou égales à 5 % du budget prévisionnel.

La constitution d’un fonds de travaux n’est toutefois pas obligatoire :

  • lorsque l’immeuble comporte moins de 10 lots de copropriété et que le syndicat de copropriétaires décide de ne pas constituer le fonds par un vote en assemblée générale à l’unanimité,
  • ou lorsque le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 années à venir. La dispense ne vaut alors que pour 10 ans.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l’occasion de la vente d’un lot.